Nyt olisi kansanedustajille käyttöä

Asumiskustannukset ovat Suomessa tunnetusti korkeat. Olisi luullut, että kaikki viranomaiset tekevät parhaansa, jotta asumisen hinta ei nouse nykytasosta. Verottaja on kuitenkin ollut sitkeä ja on onnistunut luomaan asuntomarkkinoille asumisen hintaa nostavan verotuspommin. Tähän pommiin astuvat tuhannet suomalaiset. Ansalankaa alettiin virittämään jo vuonna 2012 ja nyt se on lauennut: ensimmäiset verotuspäätökset ja täysin turhat lisälaskut lähtevät verovelvollisille lähiviikkoina.

Mistä on kysymys?

Harva ostaa asuntoa käteisellä, vaan tarvitsee siihen lainarahoitusta. Viime vuosina perinteisen henkilökohtaisen pankkilainan kilpailijaksi on tullut taloyhtiön ottama laina, ns. yhtiölaina. Se on kätevä rahoitusmuoto: laina neuvotellaan taloyhtiön toimesta ja kukin osakas vastaa lainasta omalla osuudellaan.  Tuhannet kotitaloudet ovat sitoutuneet yhtiölainoihin asuntoa ostaessaan. Sama käytäntö on putkiremonttien ja muiden isojen investointien kohdalla: taloyhtiö ottaa lainan ja kukin osakas vastaa omasta osuudestaan.

Kun asunnosta joskus luovutaan, niin myyntivoiton määrä lasketaan myyntihinnan ja hankintahinnan  erotuksena. Syntyneestä myyntivoitosta maksetaan pääomaveroa (30-34%).

Aikaisemmin oli käytäntö, että tätä veroa määrättäessä hankintahintaan lasketaan mukaan alkuperäinen sijoitus sekä pois maksettu lainaosuus. Korkein hallinto-oikeus (KHO) on kuitenkin tehnyt marraskuussa 2016 käsittämättömän päätöksen, minkä johdosta asunto-osakkeiden myynnistä maksettavan myyntivoittoveron käsittely muuttuu.

KHO:n päätöksen mukaan pois maksettua lainaosuutta ei automaattisesti voikaan laskea mukaan hankintahintaan. Tämä yllättää monet ja tämä yllätys on kallis. Uuden päätöksen soveltaminen on aloitettu verohallinnossa ja yllätyslaskuja on jo postissa.

Korkein hallinto-oikeus on tehnyt päätöksen, jota ei arkijärjellä voi ymmärtää

Siinä ei ole mitään uutta, että tuloverolain 45 §:n 1 momentin mukaan omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on  veronalaista pääomatuloa. Se, mikä muuttui oli luovutusvoiton laskentakaava. Uuden tulkinnan mukaan lyhennettyä velkaa ei saa enää laskea osaksi hankintahintaa, mikäli taloyhtiön kirjanpidossa rahoitusvastikkeet (eli yhtiövelan lyhennykset) on kirjattu tuloslaskelmaan. Toinen vaihtoehto olisi kirjata ne taseeseen.

Taloyhtiön kirjanpitokäytännöstä riippuen asunnon myyjälle voi tulla turha kymmenien tuhansien eurojen lisälasku ”myyntivoitosta”, jota hän ei oikeasti ole saanut.

Esimerkki:  300.000 euron arvoisessa asunnossa on ostohetkellä yhtiölainaa 210.000 euroa ja ostajan muuten rahoittamaa osuutta 90.000 euroa. Ostaessaan asunnon ostaja sitoutuu lyhentämään yhtiölainaa ”kuten omaansa” ja maksamaan siitä aiheutuvat korot ja muut kulut. Näin tapahtuukin ja ostaja lyhentää velkaa rahoitusvastikkeen muodossa kuukausittain. Oheisessa taulukossa on osoitettu, että ongelmia saattaa olla edessä, kun asunnosta jossain vaiheessa luovutaan.

Tässä esimerkissä asunto myydään samaan hintaan, kun se oli aikanaan ostettu, eli aitoa myyntivoittoa ei synny euroakaan. Myyntivoittoveron määrä vaihtelee kuitenkin merkittävästi. Molemmissa tapauksissa asunnossa oli ostohetkellä yhtiölainaa 210.000 euroa ja myyntihetkellä asunto oli velaton eli velka oli kokonaan maksettu.

  • Tapaus A: Myyntivoittoveron määrä on 0 €.
  • Tapaus B: Myyntivoittoveron määrä on 70.200 euroa.

Tapaus A: Taloyhtiö kirjasi kerätyt rahoitusvastikkeet taseeseen, kun taas tapauksessa B ne kirjattiin tuloslaskelmaan. Tulokseen kirjaaminen eli ns. ”tulouttaminen” tarkoittaa sitä, että rahoitusvastikkeiden katsotaan teknisesti olevan taloyhtiön tilikauden tuloa. Oikeasti ne eivät ole tuloa, vaan pelkkä läpikulkuerä, sillä taloyhtiö lyhentää näillä varoilla yhtiölainaa pankille sovitussa aikataulussa.

Jokainen rahoitusvastiketta maksava maksaa siis asuntoonsa kuuluvaa velkaa pois. Kyse ei missään tapauksessa ole siitä, että taloyhtiö saisi tuloja osakkailta – käytännössä taloyhtiö toimii vain rahojen kokoajana ja tilittäjänä pankkiin päin.

On aika raju lopputulos, että taloyhtiön kirjauskäytännöstä johtuen toisen perheen asumiskulut nousevat 70.200  euroa (23%).

Miksi kirjauskäytäntöjä on kahdenlaisia?

Käsitykseni mukaan tämä uusi tulouttamiskäytäntö on mieluinen malli asuntosijoittajille. Se antaa niille mahdollisuuden vähentää kuukausittain maksetut rahoitusvastikkeet saamistaan vuokratuotoista. Tämä lienee pääsyy siihen, että kirjanpitokäytäntöjä on alettu taivuttelemaan.

Taivuttelemisesta on kyse, koska tarkkaan ottaen rahoitusvastikkeita ei saisi kirjata tuloksi, kun ne eivät tosiasiallisesti sitä ole. Onkin ihme, että tilintarkastajat eivät tähän asiaan ole laajemmin puuttuneet.

Ketkä tällä miinakentällä joutuvat kulkemaan?

Jos asunnon omistaja asuu itse kyseisessä asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, ei hän joudu maksamaan myyntivoitosta veroa lainkaan, joten on ihan sama miten kirjaukset on tehty. Häntä tämä asia ei siis koske. Jokaisen kannattaa varmaan kuitenkin toivoa, että ei tule avioeroa tai jotain muuta syytä, mikä pakottaisi myymään asunnon ennen tuota kahden vuoden määräaikaa.

Jos omistaa asunnon taloyhtiöstä, jossa rahoitusvastikkeet tuloutetaan, eikä itse asu vakituisesti tuossa asunnossa, niin maksetut rahoitusvastikkeet haihtuvat savuna ilmaan. Velka tietysti tulee lyhennettyä, mutta maksettua summaa ei saa laskea mukaan hankintahintaan, vaan niistä maksetaan aikanaan asunnosta luovuttaessa valtiolle ”myyntivoittoveroa”. Käytännössä siis maksetaan ensin velka pois ja sitten vielä pääomaveron muodossa lisälaskua valtiolle. Mitään vastinetta tuosta tilityksestä ei saa.

Tässä tilanteessa ovat esimerkiksi omaan käyttöönsä kakkosasunnon ostaneet henkilöt. He eivät saa kohteesta vuokratuottoja, maksavat yhtiövelkaa kuukausittain ja lopulta huomaavat että he eivät saa lisätä maksamaansa velkaosuutta hankintahintaan. Melkoisia ”myyntivoittoja” on tiedossa. Kannattaisi varmaan kakkosasunnon sijaan asua vaikka hotellissa.

Sijoittajien tilanne on helpoin. He voivat vähentää rahoitusvastikkeet vuokratuotoista, mutta heidänkin on hyvä ymmärtää, että kokonaistuotto heikkenee, kun asunnosta joskus luopuu. Silloin tulee maksettavaksi myyntivoittovero eikä hankintahintaan saa lisätä maksetun velan osuutta.

Oikeustaju on koetuksella

Mielestäni KHO:n päätös on sellainen, että sitä ei olisi koskaan pitänyt tehdä. Varmasti teknisesti löytyy perustelut, mutta asiallisesti niitä ei ole. Oikeustaju on koetuksella, kun lain tulkitsijat eivät uskalla katsoa asian todellista tilaa, vaan menevät teknisen pilkunviilauksen puolelle.

KHO:n päätöksestä ei voi valittaa. Verohallinnon on laitettava se toimeen nyt kun vuoden 2017 verotusta valmistellaan. Kysyin verhohallinnosta perusteluita tälle päätökselle ja pari virkamiestä totesi minulle, että heistäkin tuntuu todella pahalta toteuttaa tätä päätöstä käytännössä. Arkijärkisiä perusteluita ei löydy. Asioita ei ole mietitty ihan loppuun asti ja tuloksena on paljon harmia ja isoja laskuja ihan tavallisille kotitalouksille.

Oikeustaju on myös koetuksella, kun käy läpi ne vaiheet, jonka lopputuloksena tämä KHO:n kiistanalainen päätös on syntynyt.

  • Vuonna 2012 eräs kansalainen valitti myyntivoittoverotusta koskevasta päätöksestä. Siinä verottaja oli katsonut, että luovutusvoittoa laskettaessa hankintahintaan ei voinut sisällyttää maksettuja yhtiölainaosuuksia.
  • Verotuksen oikaisulautakunta hyväksyi kansalaisen tekemän valituksen. Maksetut yhtiölainaosuudet sai sittenkin laskea mukaan hankintahintaan.
  • Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö (eli käytännössä verottaja itse) ei tätä sulattanut ja valitti oikaisulautakunnan päätöksestä hallinto-oikeuteen.
  • Vuonna 2015 hallinto-oikeus hylkäsi Veronsaajien oikeudenvalvontayksikön valituksen. Hallinto-oikeus oli Verotuksen oikaisulautakunnan kanssa samaa mieltä ja totesi, että yhtiölainaosuus on osa osakkeiden hankintamenoa.
  • Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö ei vieläkään sulattanut tätä asiaa, vaan haki valituslupaa korkeimmasta hallinto-oikeudesta. Se vaati alkuperäistä päätöstä palautettavaksi ja perusteli sitä mm. seuraavasti:

Jos rahoitusvastike on luettu asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa tulosvaikutteiseksi eräksi, kysymys ei ole osakkeenomistajan suorittamasta pääomasijoituksesta yhtiöön eikä suoritettu määrä siten lisää osakkeiden hankintamenoa.

  • Marraskuussa 2016 korkein hallinto-oikeus hyväksyi Veronsaajien oikeudenvalvontayksikön valituksen. Tuloutettuja yhtiölainaosuuksia ei saa lisätä hankintahintaan luovutusvoiton verotusta määrättäessä.

Perustelu on tekninen ja olisi mukava kuulla, mitä verottaja tai KHO ajattelee osakkeenomistajan maksujen pankille sitten olevan, jos ne pelkästä kirjaamiskäytännöstä johtuen eivät olekaan asunnon hankintaan liittyviä kulueriä. Olisi myös tärkeä kuulla, mikä on se yhteiskunnallinen etu, jota tällä verottajan ajattelumallilla ajetaan.

Kansanedustajia tarvitaan nyt apuun

Verottaja on nyt omasta halustaan pakotettu toimimaan KHO:n päätöksen mukaisesti. Toivon, että kansanedustajat perehtyvät tähän asiaan ja huomaavat siinä olevat valuviat ja ryhtyvät pikaisesti lainsäädännöllisiin toimiin asian korjaamiseksi. Millään muulla tavalla tästä ei päästä eteenpäin.

Tukitoimenpiteenä toivon, että kirjanpitolautakunta antaa ohjeistuksen taloyhtiöille siitä, millä edellytyksillä tapahtumia voidaan kirjata tilikauden tuloksi. Aika pian huomattaisiin, että pankille kuuluvat läpivirtauserät eivät ole aidosti tilikaudelle kuuluvaa tulosta.

***

Kirjoitus on julkaistu Uusi Suomi Puheenvuoro -palstalla 2.3.2018

Tietoja Minna Isoaho

Minna Isoaho strategiakonsultti ja johtamisen sparraaja.
Kategoria(t): 2018 Uusi Suomi -blogit, Politiikka Avainsana(t): , . Lisää kestolinkki kirjanmerkkeihisi.